L’extinction définitive du dispositif Pinel au 31 décembre 2024 prive les investisseurs immobiliers d’un outil central de défiscalisation. La loi de finances 2025 introduit par ailleurs une révision du seuil d’éligibilité au régime micro-foncier, fixé à 17 000 euros de revenus locatifs annuels. Les propriétaires bailleurs doivent désormais composer avec une fiscalité resserrée et des arbitrages plus complexes.
Cette reconfiguration du paysage fiscal redistribue les avantages, déplaçant l’intérêt vers des solutions plus simples et moins contraignantes. Les nouvelles modalités du micro-foncier imposent une lecture attentive des critères, des plafonds et des abattements pour optimiser la gestion locative.
Régime micro-foncier en 2025 : ce qui change pour les bailleurs
Le régime micro-foncier prend un nouveau virage avec la loi de finances 2025. Jusqu’à présent, le seuil de 15 000 € de revenus fonciers permettait à une large part de bailleurs privés d’accéder à une fiscalité allégée. Désormais, ce plafond s’élève à 17 000 €. Résultat : un bol d’air pour ceux qui louent nu à des loyers modérés, souvent sans incident de paiement.
Le dispositif conserve son principe phare : un abattement automatique de 30 % sur les loyers perçus. L’administration fiscale ne retient que 70 % des recettes pour calculer l’impôt. Inutile de collecter chaque facture : la déclaration de revenus, via le formulaire 2042, se contente du montant brut encaissé. Pour de nombreux propriétaires, cette simplicité supplante le détail des charges, surtout si celles-ci restent en deçà des 30 % d’abattement.
Les cas d’exclusion n’évoluent pas : les bailleurs ayant opté pour des dispositifs spécifiques (Malraux, Monument Historique, ex-Robien, Borloo, Besson), ou qui touchent des revenus issus de location meublée, ne peuvent prétendre au micro-foncier. Le bailleur privé en location nue demeure le principal bénéficiaire.
Dans ce contexte, les décisions fiscales se font plus fines. Une fois le nouveau plafond de 17 000 € atteint, chaque propriétaire doit choisir entre micro-foncier et régime réel d’imposition. Voici les deux approches principales :
- Micro-foncier : simplicité, abattement automatique, pas de gestion de déficit foncier.
- Régime réel : déclaration détaillée, possibilité de générer un déficit foncier, charges déductibles dans leur intégralité.
À chacun d’estimer quelle formule colle le mieux à sa situation, en fonction de ses projets locatifs et de la nature de ses charges.
Qui peut encore bénéficier du micro-foncier après la fin du dispositif Pinel ?
Avec la disparition du dispositif Pinel, le jeu se resserre pour les investisseurs. Pourtant, le régime micro-foncier reste une option solide pour une catégorie bien précise : les propriétaires bailleurs qui louent en location nue, que ce soit en nom propre ou via une indivision familiale. Dès lors que le foyer fiscal ne perçoit pas plus de 17 000 € de revenus fonciers bruts annuels, la porte reste ouverte.
Les exclusions sont claires : tout logement soumis à des dispositifs fiscaux spécifiques (Malraux, Monument Historique, Robien, Périssol, Besson, Borloo, Cosse) écarte le micro-foncier. Même logique pour les revenus issus de la location meublée, qui relèvent du régime micro-BIC ou du réel BIC (statut LMNP ou LMP).
En revanche, un bailleur qui ne s’est engagé dans aucun dispositif particulier bénéficie toujours de la simplicité du micro-foncier. La colocation, à condition qu’il s’agisse de location nue, reste également compatible. Pour y voir plus clair, voici un résumé des conditions :
- Éligibles : propriétaires de biens loués nus, hors dispositifs spéciaux, revenus fonciers bruts ≤ 17 000 €.
- Non éligibles : logements soumis à des régimes particuliers (Malraux, Borloo…), locations meublées, SCI à l’impôt sur les sociétés.
La détention longue ou courte du bien ne change rien : tout dépend du type de location et de l’absence de dispositifs dérogatoires. Pour les bailleurs privés attachés à la stabilité et à la simplicité, ce régime reste un repère fiable, même après la parenthèse Pinel.
Quels impacts concrets de la loi de finances 2025 sur votre fiscalité locative ?
La loi de finances 2025 ne bouleverse pas les règles du micro-foncier, mais précise la limite avec le régime réel d’imposition. Le seuil d’accès, désormais fixé à 17 000 € de revenus fonciers bruts, concerne la totalité des logements loués nus par le foyer fiscal. Cette mesure garantit une gestion fluide et un abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers perçus. Concrètement, seuls 70 % des sommes déclarées supportent l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux.
Pour ceux qui franchissent ce plafond ou qui souhaitent déduire davantage de charges, le régime réel prend le relais. Ce choix, valable trois ans minimum, implique de remplir le formulaire 2044 ou 2044-SPE. Il permet notamment d’imputer des déficits fonciers sur le revenu global, à hauteur de 10 700 €. L’arbitrage nécessite un calcul précis : montant des charges, investissements, intérêts d’emprunt… À noter : le micro-foncier ne fait pas disparaître l’impact de la tranche marginale d’imposition, il atténue simplement la base taxable grâce à l’abattement.
Pour la déclaration de revenus, le formulaire 2042 suffit. Les locations à l’étranger restent éligibles au micro-foncier, avec l’ajout d’une déclaration 2047. L’acompte d’impôt est prélevé sur le revenu net d’abattement, ce qui offre une visibilité appréciable et limite les mauvaises surprises pour ceux qui respectent le plafond.
Anticiper et saisir les nouvelles opportunités pour les propriétaires bailleurs
En 2025, la location nue relevant du régime micro-foncier garde de sérieux atouts pour le propriétaire bailleur. Ce choix séduit par sa facilité : pas de complexité comptable, déclaration directe via le formulaire 2042, gestion simplifiée. Tant que les recettes locatives restent sous le plafond de 17 000 €, l’abattement forfaitaire s’applique sans avoir à rassembler tous les justificatifs de charges. L’idée : alléger sa fiscalité sans crouler sous la paperasse, tout en pilotant efficacement son investissement.
Certains propriétaires hésitent avec la location meublée. En effet, le régime micro-BIC réservé aux loueurs en meublé non professionnels propose un abattement forfaitaire de 50 % voire 71 % selon le type de bien, mais requiert une gestion différente et un changement de statut. Le contexte évolue en 2025 : la tentation de basculer vers le meublé pour améliorer le rendement net existe, mais impose de bien mesurer l’impact sur la fiscalité et la gestion.
Gardez aussi à l’œil les régimes spécifiques si vos biens profitent d’un dispositif particulier : le micro-foncier ne fonctionne alors plus. La durée du bail, le type de location, la situation du foyer fiscal et les perspectives de revente sont autant de facteurs à anticiper pour sécuriser la déclaration de revenus et tirer le meilleur parti des nouvelles règles, que ce soit en location nue ou en location meublée.
2025 redistribue les cartes pour les bailleurs : plus que jamais, la lucidité et la réactivité feront la différence pour ceux qui veulent garder la main sur leur fiscalité sans y consacrer leurs soirées.
